Nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể phải bán dự án, vốn ngoại thừa cơ chực chờ

Dự án Khu dân cư ADC tại phường Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM) đang tính đến phương án tìm đối tác chuyển nhượng    Ảnh: Thiện Minh

Nhu cầu bán dự án tăng cao

Pháp lý dự án kéo dài, trong khi nguồn lực triển khai không có, buộc lòng Công ty cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC tính đến phương án cho Công ty cổ phần ADEC (VRC nắm 54,33% vốn điều lệ) chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án Khu dân cư ADC tại phường Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM) với giá chuyển nhượng không thấp hơn 800 tỷ đồng.

Dự án Khu dân cư ADC có diện tích 81.585 m2, nằm trên mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng, được UBND TP.HCM giao đất cho ADEC từ năm 2004 để bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà ở liên kế, nhà biệt thự và chung cư cao tầng. Tuy nhiên, do không thỏa thuận được với 6 hộ dân trong dự án (diện tích khoảng 2.000 m2), Công ty ADEC xin điều chỉnh giảm ranh dự án từ 81.585 m2, xuống còn 79.330 m2.

Năm 2017, UBND TP.HCM chấp thuận đề xuất của Công ty, đồng thời chỉ đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND quận 7, xác định phần diện tích trong ranh dự án điều chỉnh giảm. UBND Thành phố cũng giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc hướng dẫn Công ty ADEC thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư ADC.

Từ tháng 11/2019, Công ty ADEC nộp hồ sơ điều chỉnh đồ án quy hoạch 1/500 và nhiều lần bổ sung điều chỉnh hồ sơ theo yêu cầu của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, song tiến độ Dự án vẫn dậm chân tại chỗ.

Ngoài dự án này, VRC cũng đang tính toán bán dự án khác và chuyển nhượng cổ phần tại công ty con. Trong đó, Công ty dự kiến chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ 40,25% cổ phần tại Công ty cổ phần Đóng tàu và Dịch vụ cảng Mỹ Xuân, với giá không thấp hơn 30.600 đồng/cổ phiếu.

Công ty này đang là chủ đầu tư Dự án Cảng tổng hợp container Mỹ Xuân, có diện tích 50,3 ha, tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Dự án có khả năng tiếp nhận tàu tổng hợp, tàu hàng container tải trọng 50.000 – 80.000 DWT, công suất hàng hóa thông qua khoảng 10 – 12 triệu tấn/năm, gồm 2,5 triệu tấn hàng rời/năm và 800.000 TEUs/năm.

VRC cho biết, với tình hình tài chính hiện tại, Công ty không có nguồn vốn để đầu tư thêm khi cảng Mỹ Xuân có nhu cầu tăng vốn để triển khai. Thời gian hoạt động, thời gian sử dụng đất của dự án đến ngày 3/4/2058. Nếu càng chậm triển khai dự án thì thời gian sử dụng đất sẽ càng rút ngắn lại, giá trị khoản đầu tư cũng suy giảm tương ứng.

Tương tự, sau một thời gian dài kinh doanh tụt dốc, nợ vay lớn, Công ty cổ phần Đầu tư LDG cũng tính đến phương án hợp tác hoặc chuyển nhượng các dự án: Khu du lịch biển Bãi Bụt – Sơn Trà (Đà Nẵng); Khu chung cư Lô C1 tại phường Bình An (tỉnh Bình Dương) và các tài sản, dự án khác thuộc sở hữu của Công ty, cũng như công ty con.

Được biết, Dự án Khu du lịch biển Bãi Bụt – Sơn Trà có tên thương mại LDG Grand Miền Trung, quy mô 29 ha, tổng vốn đầu tư hơn 8.036,4 tỷ đồng. Trong đó, năm 2019, LDG nhận chuyển nhượng 99,9% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Hải Duy – chủ đầu tư dự án này. Còn khu chung cư lô C1 tại phường Bình An là một phần của Dự án khu căn hộ LDG Sky, có quy mô 1,8 ha, gồm 5 block cao 30 tầng, tổng vốn đầu tư 4.664 tỷ đồng.

Vốn ngoại vẫn chực chờ

Thông tin chuyển nhượng nhiều, nhưng từ đầu năm tới nay, thị trường địa ốc chưa ghi nhận thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) dự án bất động sản quy mô, giá trị lớn nào. Trong khi năm ngoái, hàng loạt ông lớn ngoại chi hàng trăm triệu USD để mua lại một phần hoặc toàn bộ dự án của doanh nghiệp địa ốc nội.

Trong báo cáo mới đây, MBS Research dự đoán, thị trường M&A bất động sản sẽ sôi động từ nửa cuối năm nay, song đối tượng của các thương vụ M&A vẫn chỉ tập trung tại các dự án đã có tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và nhiều tiềm năng để phát triển.

Đơn vị này nhận định, thị trường tuy có cải thiện, nhưng nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trong năm 2024 không phải là nhỏ. MBS Research ước tính, giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn (sau mua lại) trong quý II/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng và 113.654 tỷ đồng.

Trước tình hình thị trường còn chưa hết khó khăn, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền, dẫn tới mất khả năng trả nợ. Trong khi đó, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án để có dòng tiền trả nợ.

Sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng, do đó, việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có năng lực là cần thiết để duy trì hoạt động và phát triển.

Trong bối cảnh này, vốn ngoại vẫn đang chực chờ đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Dẫn báo cáo từ CME Fedwatch Tool, MBS Research đánh giá, có khoảng 63% khả năng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) thông qua chính sách lãi suất vào tháng 11. Đơn vị phân tích cho rằng, mặc dù lãi suất tại Mỹ có thể giữ ở mức cao trong một thời gian dài hơn dự kiến, nhưng các biến động lãi suất đã giảm đi rất nhiều, giúp bên mua dễ dàng hơn trong việc sắp xếp nguồn vốn để thực hiện thương vụ trong tương lai.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, M&A bất động sản tiếp tục được thúc đẩy với tần suất và quy mô ngày càng lớn, với sự tham gia của các doanh nghiệp trong và ngoài ngành, cả nội địa và quốc tế. Đặc biệt, có sự xuất hiện nhiều hơn của các quỹ đầu tư tiếp cận.

Bên cạnh phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở, tới đây, phân khúc bất động sản thương mại văn phòng và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng được các nhà đầu tư để ý.