Doanh nghiệp địa ốc kêu trời vì chậm định giá đất

TP.HCM hiện có hơn 300 dự án bất động sản bị vướng trong khâu tính tiền sử dụng đất Ảnh: G.H

Tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, hiện nay, tất cả các dự án bất động sản mà doanh nghiệp ông triển khai đều bị tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, các dự án mới không thể triển khai pháp lý cũng như xây dựng, các dự án đã bán hàng trước đó cũng không thể ra được sổ hồng cho khách hàng.

“Việc tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khiến doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh vô cùng khó khăn. Doanh nghiệp bỏ tiền ra mua quỹ đất, phải vay ngân hàng và hàng tháng trả lãi ngân hàng rất lớn. Việc dự án không thể triển khai chỉ vì vướng khâu tính tiền sử dụng đất đang đẩy doanh nghiệp vào thế bị phá sản”, ông Thành phản ánh.

Ông N.Q.P, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc P.Đ cho biết, năm 2023, doanh nghiệp ông được cấp phép xây dựng 1 dự án nhà ở tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương). Trước đây, đóng tiền sử dụng đất xong, chủ đầu tư mới được cấp giấy phép xây dựng, song hiện nay, tỉnh Bình Dương hỗ trợ doanh nghiệp được cấp giấy phép xây dựng trước, để doanh nghiệp xây dựng. Nhưng sau khi xây dựng xong phần hầm móng, nghĩa là đã tới khâu bán hàng theo Luật Kinh doanh bất động sản, thì Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa thể đưa ra quyết định số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng là bao nhiêu. Vậy là việc triển khai bán hàng không thể thực hiện, trong khi đó, doanh nghiệp đã bỏ biết bao nhiêu tiền vào việc mua đất, xây dựng dự án.

“Chúng tôi không thể bán hàng nếu chưa biết số tiền đất phải đóng là bao nhiêu, vì số tiền này quyết định tới giá nhà mà chúng tôi đưa ra bán cho khách hàng. Nếu bán trước, tiền sử dụng đất cao vượt số tiền dự tính, doanh nghiệp sẽ lỗ. Ngoài ra, chúng tôi cũng không thể ký được hợp đồng mua bán nhà với khách hàng, vì bán trước sẽ sai luật, bị xử phạt”, ông N.Q.P nói.

Tương tự, đại diện Công ty Bất động sản Lê Phong cho biết, năm 2021, doanh nghiệp được cấp giấy phép xây dựng một dự án tại Bình Dương, sau đó doanh nghiệp tiến hành xây dựng và bán nhà cho khách hàng. Thế nhưng, tháng 5 vừa qua, doanh nghiệp mới được Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Dương đưa ra mức giá tiền sử dụng đất là 32 triệu đồng/m2. Mức giá tiền đất quá cao này làm cho doanh nghiệp lâm vào thế khó, bởi trước đó bán cho khách hàng giá chỉ 42 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, hiện nay, TP.HCM còn hơn 300 dự án chưa xác định được số tiền sử dụng đất cần phải đóng cho Nhà nước. Điều này khiến các doanh nghiệp không thể thu được số tiền 5% còn lại từ khách hàng, dẫn tới nguồn thu ảnh hưởng lớn. Khách hàng không nhận được sổ đỏ cũng đi khiếu kiện doanh nghiệp tới các cơ quan chức năng.

“Việc tắc khâu tính tiền sử dụng đất còn dẫn tới việc xuất hiện các giao dịch bất động sản không được bảo đảm tính an toàn, sai luật từ việc doanh nghiệp bán hàng khi chưa hoàn thiện pháp lý và xuất hiện thị trường ngầm”, ông Châu nói thêm.

Hệ thống pháp luật có vấn đề?

Ông Lê Hữu Nghĩa phân tích, cái vướng lớn nhất của việc tính tiền sử dụng đất đó là không có đơn vị tư vấn, mà việc không có đơn vị tư vấn chứng tỏ hệ thống pháp luật có vấn đề.

“Các doanh nghiệp thành lập để tư vấn, nhưng tại sao mời hàng chục lần mà doanh nghiệp tư vấn vẫn không tham gia tư vấn khâu tính tiền sử dụng đất. Điều gì khiến họ sợ không dám tư vấn?”, ông Nghĩa đặt câu hỏi.

Một vấn đề nữa mà ông Nghĩa nêu ra, đó là việc tính tiền sử dụng đất hiện Nhà nước đang dựa vào phương pháp tính là tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng bằng tổng doanh thu chi phí và lợi nhuận của doanh nghiệp có được tại dự án; từ đây, Nhà nước áp tiền sử dụng đất. Nhưng, hiện có mẫu thuẫn giữa Nhà nước và doanh nghiệp, đó là cơ quan nhà nước luôn kê doanh thu của doanh nghiệp lớn nhất và chi phí của doanh nghiệp nhỏ nhất, để đưa ra khoản tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cao nhất.

Với doanh nghiệp thì ngược lại, luôn chứng minh chi phí lớn nhất, doanh thu vừa phải. Đây chính là mâu thuẫn mà đơn vị tư vấn đứng giữa không thể điều hòa giữa hai bên. Từ đó, không thể ra được số tiền sử dụng đất phù hợp cho cả doanh nghiệp lẫn Nhà nước.

Ông N.Q.P cho rằng, khâu tính tiền sử dụng đất bị tắc nghẽn không chỉ đẩy doanh nghiệp vào rủi ro trong kinh doanh, mà việc không đủ điều kiện bán hàng dẫn đến thiếu nguồn cung cho thị trường, đẩy giá nhà lên rất cao, hậu quả là người mua nhà chịu thiệt, xã hội chịu thiệt, bởi phải gánh chi phí trong thời gian chờ đợi tiền sử dụng đất. Chưa kể, Nhà nước chậm thu được tiền sử dụng đất cũng bị thiệt hại.

Việc chính quyền địa phương không đưa ra được tiền sử dụng đất với lý do không tìm được đơn vị thẩm định giá đất là không phù hợp. Bởi theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tại khoản 2, Điều 17 nêu rõ: căn cứ vào hồ sơ định giá đất cụ thể, cơ quan tài nguyên và môi trường lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định pháp luật về đấu thầu. Trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện việc này, hoặc thành lập tổ công tác liên ngành để xác định giá đất.

Như vậy, luật đã nêu rõ, nếu không tìm được đơn vị tư vấn thì chính quyền địa phương được phép lập tổ liên ngành để thực hiện xác định giá tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, nhưng địa phương lại không làm điều này, mà cứ bắt doanh nghiệp đợi hết năm này qua năm khác để tìm được đơn vị xác định giá đất là vô lý.