Chung cư hạ nhiệt, sức nóng dồn sang bất động sản thấp tầng ven đô

Theo khảo sát được Công ty PropertyGuru Việt Nam thực hiện, từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 chỉ bằng khoảng một nửa so với thời kỳ “đỉnh cao” cách đây không lâu. Trong khi đó, giá cũng ngừng tăng so với thời điểm tháng 3 và tháng 4. Nguyên nhân chủ yếu do người mua có tâm lý “sợ” giá tăng cao.

Theo các chuyên gia, vừa qua giá chung cư Hà Nội đã tăng quá cao, đến ngưỡng mà thị trường khó có thể hấp thụ được. Khi đó sẽ dẫn đến việc người mua và nhà đầu tư quay lưng, cung không gặp được cầu, thị trường ắt sẽ có sự điều chỉnh và giá buộc phải hạ. Đây cũng là nguyên nhân khiến giới bất động sản đang đổ dồn vào phân khúc thấp tầng ở các huyện vùng ven khi giá chưa bị đẩy lên quá cao trong 4 tháng đầu năm.

Hạ tầng giao thông đồng bộ thúc đẩy bất động sản Thường Tín phát triển.

Theo bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trường Sơn (Trường Sơn Land), nguyên nhân khiến bất động sản thấp tầng khu vực ven đô bỗng trở nên hút khách mạnh mẽ và dự báo sẽ còn tăng từ nay cho đến cuối năm. Lý do được bà Ngọc chỉ ra là do chi phí đầu vào đầu tư phát triển dự án tăng mạnh bởi khi Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2024, chi phí giá đất sẽ sát hơn với giá thị trường, đẩy chi phí về tiền sử dụng đất của doanh nghiệp tăng cao.

Bên cạnh những yếu tố trên, bà Ngọc cũng cho biết giá biệt thự, nhà liền kề Hà Nội tăng mạnh gần đây có sự đóng góp rất lớn của việc một lượng lớn các nhà đầu tư bất động sản đang tập trung tại thị trường này. Nhóm nhà đầu tư tại Hà Nội luôn có sự nhạy bén về thông tin và am hiểu thị trường. Sau thời gian dài đi đầu tư khắp cả nước, gần đây họ đang dần rút về Hà Nội để tìm kiếm cơ hội. Sau khi chung cư không còn hấp dẫn, nhà đầu tư sẽ đổ sang phân khúc thấp tầng.

Thường Tín – điểm đến đón dòng tiền lớn

Khảo sát một vòng các quận, huyện ven đô tại Hà Nội có thể thấy giá bất động sản tại Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức… hiện đã bị đẩy lên rất mạnh trong 4 năm gần đây khi thông tin lên quận cùng những dự án lớn liên tục khởi công, triển khai. Dù không sốt nóng nhưng giá nhiều khu vực tại Đan Phượng, Mê Linh, Thanh Trì… thời gian qua cũng tăng theo cơn sốt chung của thị trường khi nhà đầu tư ồ ạt đổ về đây.

Xét toàn thị trường khu vực Thường Tín – Phú Xuyên vẫn là cái tên ít được nhắc đến trong giới đầu tư bất động sản nhất trong vòng 5 năm qua. Khu vực này gần đây mới được “để mắt đến” khi Hà Nội chốt phương án quy hoạch sân bay thứ 2 và dự kiến thành lập thành phố phía Nam. Cùng với đó, làn sóng bất động sản công nghiệp cũng đang kéo theo các doanh nghiệp lớn về, hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Chính vì chưa được để mắt đến trước kia mà giá bất động sản Thường Tín cũng chỉ tăng trưởng ở mức nhích nhẹ vài % mỗi năm, hiện nay giá vẫn ở mức khiêm tốn. Điển hình như giá bán Him Lam Thường Tín – dự án quy hoạch đẹp nhất khu vực này cũng chỉ neo ngưỡng ở mức trên dưới 100 triệu đồng/m2, trong khi nếu ở các khu vực như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức giá có thể lên đến 150-170 triệu đồng/m2.

Dự án Him Lam Thường Tín ngay trung tâm huyện Thường Tín.

Đặc biệt, khi các quận huyện vùng ven Hà Nội chỉ có đô thị hóa là lực đẩy tăng trưởng thì Thường Tín với tiềm năng tăng trưởng về công nghiệp vượt trội lại được thúc đẩy cả 3 yếu tố Quy hoạch – Đô thị hóa – Công nghiệp hóa.

Cụ thể, theo quy hoạch thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, khu vực đô thị phía Nam Thủ đô, gồm các huyện Thường Tín, Phú Xuyên, Ứng Hòa, Thanh Oai, Mỹ Đức sẽ Trở thành trung tâm nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp thông minh hiện đại; là trung tâm đầu mối logistics lớn của vùng Thủ đô kết nối khu vực phía Nam.

Theo đánh giá của giới đầu tư sành sỏi, một khi Thường Tín trờ thành trung tâm công nghiệp của Thủ đô và là đầu mối logistics lớn tại phía Nam thì đây sẽ trở thành cực tăng trưởng mạnh bậc nhất Hà Nội.

Theo đó, nhu cầu nhà ở chất lượng cao sẽ tăng trưởng mạnh, giá bất động sản có thể tăng tương đương với những đô thị sân bay như khu vực Đông Anh. Và mức giá nhà ở thấp tầng được dự báo sẽ tăng trưởng gấp đôi so với mức giá hiện tại, đặc biệt là ở những dự án được quy hoạch bài bản, phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín và sẵn sàng đưa vào sử dụng.