Gỡ nghẽn trong câu chuyện về nhà bình dân

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, Chuyên gia nhà ở xã hội

1.

Nói thật, mặc dù cũng tham gia trả lời phỏng vấn truyền hình nhiều về câu chuyện này và cũng đã đứng tên không ít bài viết về câu chuyện nhà ở trong năm qua, nhưng cứ nhắc đến về chủ đề “nhà bình dân” là tôi lại thấy khó. 

Khó không chỉ là bởi câu chuyện này đã được quá nhiều chuyên gia, quá nhiều nhà nghiên cứu phân tích mổ xẻ và liệu mình có viết được điều gì tốt hơn hay không, mà khó bởi thực tiễn làm cả tư vấn phát triển dự án, làm cả môi giới, thậm chí ở góc độ nào đó còn là cả vai trò của chủ đầu tư, nhưng thực sự làm “nhà bình dân” quá nhiều trở ngại.

Tiềm lực tài chính là một chuyện và quyết định phần lớn thành công cho một dự án đầu tư bất động sản, nhưng câu chuyện xây dựng một chiến lược về giá sao cho đúng nghĩa “bình dân” với đại bộ phận người có nhu cầu ở thực theo thực tiễn hiện nay là một thách thức rất lớn với bất kỳ doanh nghiệp nào.

Sở hữu một mảnh đất có quy mô đủ lớn chỉ là một điều kiện cần cho việc triển khai một dự án (chưa nói dự án nhà ở đắt hay rẻ), nhưng điều kiện đủ thì lại hàng dài các thủ tục quy trình mà mất tới vài năm chưa chắc đã xong. Đó còn chưa tính đến liệu miếng đất đó có nằm trong quy hoạch và đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không (với các trường hợp không phải đất phi nông nghiệp).

Nói đến thế để thấy quy trình rất dài và chí phí đầu vào của một dự án thường rất lớn. Với quá trình xét duyệt dự án lâu như hiện nay, chi phí đầu vào thường rất cao và đội lên cao nhất thường là chi phí đất. Đó là chưa kể tính tới câu chuyện lãi vay khi đa phần các doanh nghiệp phải sử dụng đòn bẩy tài chính

Giả dụ phải vay 300 tỷ đồng cho việc mua một lô đất triển khai dự án. Như vậy, cứ chậm một năm thủ tục dự án không hoàn thành, doanh nghiệp mất 10% chi phí lãi vay, tức là 30 tỷ đồng. Và đảm bảo bài toán hiệu suất đầu tư, chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá, khiến giá bán không thể thấp hơn được.

Đó là với “nhà bình dân” thông thường, ở câu chuyện nhà ở xã hội còn khó khăn hơn rất nhiều khi các thủ tục và chính sách ưu đãi đầu tư dành cho nhà đầu tư theo các luật hiện hành trước đây tưởng chừng “ưu đãi” nhưng thực tế không “ưu đãi” như tưởng tượng của nhà đầu tư.

Chẳng hạn Khoản 3, Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Thực tế, với mỗi dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10%, trong khi họ phải dành ra tới 20% diện tích để cho thuê nên gần như không còn lợi nhuận.

Đó là chưa kể còn một loạt các quy định khác nữa về ưu đãi tiền sử dụng đất làm nhà ở xã hội nhưng lại yêu cầu doanh nghiệp phải ứng trước, khấu trừ sau. Trong trường hợp thủ tục dự án kéo dài khoảng 5 năm thì gần như doanh nghiệp đứng hình.

2.

Thực tế, sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức được thông qua vào cuối năm ngoái, tôi và nhiều anh/em trong ngành cũng có cảm giác thở phào nhẹ nhõm khi chí ít cơ quan soạn thảo cũng đã nhìn nhận vấn đề và có những thay đổi mang tính thực tiễn hơn trong các quy định của luật.

Trong đó, từ việc cởi trói đối tượng mua nhà ở đến quy định chủ dự đầu tư dự án sẽ ưu đãi chính sách khi thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng đã làm rõ hơn các vướng mắc bấy lâu nay đang cản trở phân khúc này phát triển.

Chẳng hạn, theo Điều 85: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…; được vay vốn với lãi suất ưu đãi; được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng ký thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án; 

Ngoài ra, nhà đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại ; Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).

Ngoài những thay đổi cốt lõi ở Luật Nhà ở (sửa đổi), ở Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua sau đó chừng 01 tháng cũng đã thay đổi nhiều nội dung mang tính gỡ khó nhằm giảm các quy trình thủ tục đấu tư “rối rắm”, “chồng chéo”, “đan xen” trước đây của nhiều bộ luật chuyên ngành.

Đây là những những thay đổi mang tính đột phá và cũng rất cầu thị của cơ quan quản lý nhà nước nhằm tạo ra một môi trường đầu tư hài hòa, minh bạch và rõ ràng hơn.

Chí ít điều này cũng giúp cho lãnh đạo doanh nghiệp không còn cảnh chạy đôn, chạy đáo khắp cơ quan này, ban ngành kia để tìm hướng giải quyết nhưng rồi cũng không thể giải quyết được do vùng một tình huống, nơi này làm đúng, nơi kia vẫn có thể sai. 

Chỉ tính riêng quy trình “Cấp xã hỏi cấp huyện”, “Cấp huyện hỏi cấp tỉnh”, “Cấp tỉnh hỏi cấp bộ”, “Cấp bộ hỏi thủ tướng” …  trình bình chu kỳ hỏi – đáp như tôi tính toán cũng mất tới 3 tháng. Và nếu rút ngắn được quy trình này thì cũng giảm được một phần chi phí không nhỏ của giá nhà tính /1m2 khi tới tay người có nhu cầu ở thực.

Một dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Khánh Hòa.

3.

Nhìn chung, thực tiễn cho thấy, thiếu nhà ở bình dân không phải là vấn đề chỉ xảy ra ở Việt Nam mà ở rất nhiều nước trên thế giới, cả những nước phát triển. Và giải quyết vấn đề về nhà ở, và đặc biệt là nhà ở bình dân không phải chuyện của một người hay tổ chức có thể giải quyết một sớm một chiều mà cần đóng góp của các thành phần trong xã hội, chung tay hợp tác công, tư và cả từ người dân. 

Trong báo cáo được Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày trước Quốc hội tại phiên họp sáng 20/5, Kỳ họp thứ 7, có ý kiến đề nghị Chính phủ đánh giá và có giải pháp ổn định tình hình, đồng thời đề nghị Chính phủ chỉ đạo thanh tra toàn diện công tác phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, xác định vướng mắc, bất cập, vi phạm, tiêu cực để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Tôi tán thành việc thanh tra, bởi cơ chế, chính sách là một thách thức nhưng vô cùng quan trọng để thay đổi được cục diện thực tế chưa hiệu quả hiện nay. Câu hỏi đặt ra là chúng ta sẽ thanh tra cái gì, thanh tra như thế nào để có hướng giải quyết và cải thiện sao cho hợp lý, tránh tạo tâm lý tiêu cực cho việc thu hút nhà đầu tư vào phân khúc “khó làm” này.

Hiện nay, theo Khoản 4, Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1, hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại 2 và 3 phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. 

Về mặt lý thuyết, quỹ đất này phải là đất sạch (đã được giải phóng mặt bằng), thậm chí đã phải có hạ tầng và thực tế thì 63 tỉnh/thành, tỉnh nào cũng có khu đô thị. Vậy tại sao vẫn có nhiều tỉnh chưa thực hiện được dự án nhà ở xã hội nào? Quỹ đất này đi đâu? Do đó, đây là vấn đề cần được đặt vào trọng tâm thanh tra theo đề nghị từ Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

Tất nhiên, bên cạnh đó, trong các bài viết trước đây, tôi đã kể ra rất nhiều trường hợp người nghèo, người yếu thế gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội do vướng mắc thủ tục. Quy định hiện nay khi chỉ có “cán bộ, công chức, viên chức” là một trong 10 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội nhưng những lao động mới chỉ ký hợp đồng, chưa được vào biên chế là một hạn chế rất lớn cần được thanh tra, tháo gỡ, để xóa tình trạng người nghèo đủ điều kiện mua nhà xã hội nhưng vẫn mòn mỏi chờ chỉ vì thiếu một con dấu của địa phương.

Hay câu chuyện người được mua có thực sự là thu nhập thấp hay không cũng là vấn đề nhiều tranh cãi/ Một thực tế cho thấy, rất nhiều người lương chính có thể “thấp” nhưng “nghề tay trái” lại có thể rất cao và hệ thống dữ liệu hiện nay không đủ khả năng để phát hiện điều này.

4.

Một điểm tôi đánh giá cao thời gian vừa qua khi sửa đổi các dự án Luật, cơ quan soạn thảo đã rất cầu thị, chủ động lắng nghe ý kiến các thành viên thị trường cũng như có khảo sát, đánh giá thực tiễn.  Đây là khía cạnh mang tính tích cực, bởi chỉ có nhìn sâu vào các bất cập thực tại từ hai phía, mới có tiến tới việc đẩy nhanh khơi thông vướng mắc, giải quyết căn nguyên của các vấn đề thị trường đang gặp phải.

Do đó, tôi cũng mong với câu chuyện thực thi, giám sát và thanh tra sau này cũng sẽ dựa trên tinh thần cầu thị, trọng tâm và giải quyết những vấn đề cốt lõi mà thị trường đang gặp phải.