Khi luật mới có hiệu lực, giá chung cư liệu có giảm?

Chung cư là phân khúc duy trì khả năng thanh khoản tốt, kể cả khi thị trường khó khăn.  Ảnh: Lê Toàn

Chung cư tiếp tục giữ nhiệt

Anh Mạnh An, một người đang trong trong hành trình tìm mua nhà cho biết, anh cảm thấy bất lực trước đà tăng giá không tưởng của phân khúc chung cư. Năm 2023, anh để mắt tới căn hộ 3 phòng ngủ tại một dự án ở quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội). Mức giá khi ấy rơi vào khoảng 2,8 – 3 tỷ đồng.

“Lúc đó, tôi chần chừ nên không xuống tiền ngay. Bây giờ, môi giới đang rao bán với giá không dưới 4 tỷ đồng. Số tiền trên vượt quá khả năng chi trả của gia đình. Giờ tôi chỉ mong các bộ luật mới sẽ giúp giá bất động sản giảm xuống để những người dân như tôi có cơ hội an cư”, anh An than thở.

Mong chờ là tâm lý chung của nhiều người vào thời điểm này, nhất là khi bộ ba luật áp dụng từ ngày 1/8 gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có những thay đổi quan trọng. Tuy nhiên, nhà đầu tư và người mua nhà cần chuẩn bị tâm lý rằng, giá chung cư sẽ khó có thể đi xuống trong ngắn hạn, kể cả khi các bộ luật mới được thi hành.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho biết, các bộ luật mới luôn có độ trễ nhất định khi đi vào thực tiễn. Với ngành bất động sản, khoảng thời gian này có thể lên tới vài năm. Do đó, mức giá cũng như sức nóng của thị trường chung cư sẽ tiếp tục duy trì trong thời gian tới.

“Sau khi luật mới được áp dụng, tình trạng sốt nóng sẽ không xảy ra. Tuy nhiên, người mua cũng không nên kỳ vọng mức giá sẽ giảm xuống ngay lập tức”, ông Nga nói.

Vị Tổng giám đốc của BHS Property cũng cho rằng, tình trạng khan hiếm nguồn cung – nguyên nhân khiến giá chung cư tăng cao, sẽ chưa được giải quyết trong năm 2024 – 2025. Phải sau ít nhất 3 năm kể từ ngày các bộ luật mới được thực thi, các chủ đầu tư mới có đủ thời gian để giải quyết vướng mắc và hoàn thiện dự án.

Với những người đầu tư chung cư vì khả năng tạo dòng tiền, ông Lê Xuân Nga khẳng định, tỷ lệ sinh lời vẫn sẽ được duy trì ổn định. Trong bối cảnh chung cư mini và nhà trọ tiềm ẩn nhiều rủi ro về cháy nổ, nhiều người có xu hướng chuyển sang tìm thuê căn hộ chung cư để bảo đảm an toàn.

Nhu cầu tìm thuê bật tăng đã tác động không nhỏ đến giá cho thuê. Theo thống kê của trang Batdongsan, giá thuê chung cư tại Hà Nội hiện bị đẩy lên tới 14 triệu đồng/tháng cho một căn chung cư 2 phòng ngủ.

Theo ông Trần Vũ, nhà sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, đà tăng giá “phi mã” của chung cư đang diễn ra mạnh mẽ tại các khu đô thị có độ nén cao về mật độ dân số, chẳng hạn các quận trung tâm của Hà Nội và TP.HCM. Khi bộ ba luật về bất động sản được áp dụng, mặt bằng giá bán sẽ ổn định hơn, nhưng sẽ rất khó giảm, do đây là phân khúc có tính sử dụng cao và khả năng khai thác tốt.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, ông Trần Vĩnh Phi Long, Giám đốc khu vực của ERA Galaxy Group khuyên người mua nhà nếu có điều kiện thì nên mua căn hộ chung cư ngay tại thời điểm này. Bởi lẽ, sau khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng, quy định về bảng giá đất hàng năm có thể khiến chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng lên. Lúc đó, chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán để bù vào chi phí bỏ ra.

Không chỉ vậy, quỹ đất trong nội đô đã cạn kiệt, trong khi lượng người đổ tới các thành phố lớn ngày càng nhiều. Do đó, kể cả khi nguồn cung được cải thiện, những dự án mới tại khu vực trung tâm chắc chắn vẫn có giá cao.

Nền tảng cho một thị trường lành mạnh

Các bộ luật mới đưa vào áp dụng tuy không thể trực tiếp can thiệp và thay đổi giá bán chung cư, song đây sẽ là nền tảng để xây dựng một thị trường vững mạnh và có lợi cho nhà đầu tư cũng như người mua nhà.

Chẳng hạn, trong Luật Kinh doanh bất động sản mới, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Điều này được nhiều người dân đồng tình, ủng hộ vì giúp giảm thiểu rủi ro khi công trình chậm hoàn thành.

Bản thân phía doanh nghiệp cũng phải sớm thay đổi để thích ứng với quy định này. Ông Lê Xuân Nga cho biết, các chủ đầu tư đang tập trung tìm kiếm sản phẩm bất động sản có pháp lý tốt, từ đó tạo động lực khiến khách hàng bỏ qua bước đặt cọc và ký hợp đồng mua bán ngay. Ngược lại, những đơn vị kinh doanh theo kiểu “bán lúa non” sẽ không còn đất sống trong giai đoạn tới của thị trường.

Ngoài ra, để đáp ứng những quy định khắt khe về chất lượng môi giới viên quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2024, phía BHS cùng nhiều sàn giao dịch khác đang chủ động đào tạo lực lượng môi giới lành nghề. Các nhân viên này được trang bị kiến thức trong nhiều lĩnh vực gồm tài chính, kinh tế, luật pháp, đàm phán…

Không chỉ người mua nhà được hưởng lợi, phía doanh nghiệp bất động sản cũng được hỗ trợ bởi 3 bộ luật mới. Theo ông Trần Vĩnh Phi Long, sự linh hoạt hơn trong cách thức thanh toán tiền thuê đất, từ trả một lần sang trả hàng năm, sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu đối với các nhà phát triển dự án.

“Bên cạnh đó, việc chuyển đổi phương thức giao dịch đất, từ phân bổ trực tiếp sang đấu giá công khai, cũng được kỳ vọng sẽ tăng tính cạnh tranh và minh bạch hóa thị trường. Quy định này sẽ giúp nhà đầu tư có thêm nhiều cơ hội tiếp cận với các dự án chất lượng cao. Điều này không chỉ tăng cường sự công bằng trong giao dịch, mà còn hỗ trợ thị trường chung cư phát triển bền vững​​”, ông Long bình luận.